Perché può essere utile trascrivere un contratto preliminare avente ad oggetto l’impegno a concludere una futura compravendita di beni immobili?

Perché può essere utile trascrivere un contratto preliminare avente ad oggetto l’impegno a concludere una futura compravendita di beni immobili?

In assenza di trascrizione il contratto preliminare ha efficacia solo tra le parti. Conseguentemente, nel caso in cui tra la sua sottoscrizione e la conclusione e trascrizione del contratto definitivo il venditore cedesse ad un altro soggetto l’immobile o lo stesso fosse oggetto di altri atti o fatti (come pignoramenti o sequestri) a danno degli interessi del promissario acquirente, quest’ultimo potrebbe solo, eventualmente, agire contro il venditore per il risarcimento del danno ma non potrebbe vantare alcun diritto nei confronti dei soggetti terzi che, ad esempio, hanno acquistato l’immobile.

La trascrizione del contratto preliminare conferisce allo stesso la cosiddetta “efficacia prenotativa”, ossia consente che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In questo modo vengono “neutralizzate” eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che hanno luogo dopo la trascrizione del contratto preliminare.  

Ma attenzione: l’“efficacia prenotativa” vale solo per un determinato periodo di tempo, infatti l’articolo 2645 bis del codice civile dispone che gli effetti della trascrizione del preliminare “cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo”.