Pillole giuridiche: la compravendita di immobili

Sommario
1. Quali sono le caratteristiche fondamentali della compravendita?
2. Che differenza c’è tra vendita a corpo e a misura?
3. L’atto di una compravendita che forma deve avere?
4. Conviene firmare un contratto preliminare?
4.1. Cosa succede se l’altra parte si rifiuta poi di stipulare il contratto definitivo?
4.2. La forma del contratto preliminare

1. Quali sono le caratteristiche fondamentali della compravendita?

La compravendita è un contratto regolato dal codice civile italiano agli articoli 1470 e seguenti.

In particolare l’articolo 1470 c.c. dispone che la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa mobile (come un cellulare) o immobile (ad esempio un appartamento) o di un altro diritto in cambio del pagamento del relativo prezzo.

Nella vendita ci sono quindi due parti: il venditore e il compratore (o acquirente) ed è sempre necessario che in cambio del trasferimento del bene vi sia la corresponsione di una somma di denaro. Se una cosa viene quindi trasferita gratuitamente (ad esempio come regalo) non può quindi parlarsi di compravendita.

Quando si diventa proprietari del bene? Secondo l’art. 1376 c.c. la proprietà del bene oggetto della compravendita si trasferisce per effetto del solo consenso. Perché la compravendita sia efficace basta quindi l’accordo tra le parti, non è invece necessaria la consegna del bene, che può quindi avere luogo anche in un secondo momento.

2. Che differenza c’è tra vendita a corpo e a misura?

I beni immobili possono essere venduti a corpo (art. 1538 c.c.) o a misura (1537 c.c.).

Nel primo caso (vendita a corpo): si attribuisce un certo valore economico ad un bene (ad esempio una casa) nel suo complesso e quello sarà il prezzo che verrà pagato dal compratore al venditore.

Nella vendita a misura, invece, si stabilisce il valore per una certa unità di misura (ad esempio 3.000 €/m2) e la si moltiplica per la superficie dell’immobile: in questo caso un appartamento di 100 m2 verrà quindi venduto a 100.000 Euro.

3. L’atto di una compravendita che forma deve avere?

Secondo l’art. 1350, nr. 1, c.c. la vendita di beni immobili deve farsi per atto scritto. Inoltre, l’art. 2643, nr. 1, c.c. stabilisce che il contratto di compravendita deve essere trascritto.

In estrema sintesi la trascrizione è un mezzo di pubblicità che si attua tramite la annotazione di certi tipi di atti (tra cui i contratti di compravendita) riguardanti determinate categorie di beni (tra cui i beni immobili) in appositi registri e serve a far conoscere ai terzi le vicende giuridiche riguardanti quel bene.

Per poter essere trascritto il contratto deve avere, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la forma o dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione privata autenticata. Nella pratica si preferisce adottare quasi sempre la forma dell’atto pubblico, ossia un documento redatto con particolari formalità previste dalla legge da un notaio (o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato). Nella compravendita di immobili è quindi necessario rivolgersi ad un notaio.

Il notaio inoltre svolge un importante compito di controllo del contenuto del contratto in modo che la compravendita avvenga nel rispetto della legge e che i diritti di entrambe le parti siano tutelati.

È necessario essere presenti personalmente alla stipula della compravendita? No, è infatti anche possibile che il venditore o l’acquirente (o entrambi) rilasci una procura, autenticata da un notaio, con cui si conferisce ad un altro soggetto il potere di rappresentarlo davanti al notaio. La sottoscrizione della procura deve però essere autenticata.

Pertanto, ad esempio, un genitore anziano che vive in casa di riposo può dare la procura al figlio a vendere l’immobile di sua proprietà o un cittadino tedesco che vive in Germania può dare la procura ad una persona di sua fiducia in Italia perché sottoscriva per conto suo il contratto di compravendita con cui acquista la nuova casa delle vacanze.

4. Conviene firmare un contratto preliminare?

Il contratto preliminare è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto (detto “definitivo”), di cui sono già stati stabiliti gli elementi essenziali.

Il contratto preliminare di compravendita serve quindi a “impegnare” entrambe le parti a stipulare la compravendita di un bene che sono quindi già d’accordo di fare, ma che per vari motivi non possono ancora concludere.

Ad esempio può avere interesse a concludere un preliminare di compravendita il compratore, che ha identificato la casa che vuole acquistare e che ha concordato con il venditore il prezzo, deve ottenere dalla sua banca il mutuo, ma non vuole rischiare che mentre attende una risposta dalla banca qualcun altro compri quella casa o comunque il venditore cambi idea.

Nella maggior parte dei casi è fare un contratto preliminare è quindi una scelta opportuna.

Attenzione: il contenuto del contratto preliminare deve rispettare certi requisiti essenziali ed è quindi preferibile rivolgersi ad un professionista per farsi supportare nella sua redazione.

4.1 Cosa succede se l’altra parte si rifiuta poi di stipulare il contratto definitivo?

Uno dei vantaggi del contratto preliminare è dato dalla disposizione di cui all’art. 2932 c.c. Questo articolo prevede che la parte interessata può chiedere al giudice di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto definitivo che l’altra parte non ha più voluto concludere. In questo modo si ottiene quindi una sentenza che sostanzialmente sostituisce il contratto definitivo e consente così di concludere la compravendita.

In ogni caso è poi possibile chiedere il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento dell’altra parte.

4.2 La forma del contratto preliminare

Che forma deve avere il contratto preliminare? La stessa del contratto definitivo e quindi nel caso di compravendita di beni immobili deve essere stipulato per iscritto.

Bisogna trascrivere il contratto preliminare di compravendita? Non è obbligatorio, però in assenza di trascrizione il contratto preliminare ha efficacia solo tra le parti.

Ciò significa che, nel caso in cui tra la sua sottoscrizione e la conclusione e trascrizione del contratto definitivo il venditore ceda ad un altro soggetto l’immobile o lo stesso sia oggetto di altri atti o fatti (come pignoramenti o sequestri) a danno degli interessi del futuro acquirente, quest’ultimo potrebbe solo, eventualmente, agire contro il venditore per il risarcimento del danno. L’acquirente in questo caso non può però vantare alcun diritto nei confronti dei soggetti terzi che, ad esempio, hanno acquistato l’immobile.

La trascrizione del contratto preliminare conferisce invece allo stesso la cosiddetta “efficacia prenotativa”, ossia consente che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In questo modo vengono “neutralizzate” eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che hanno luogo dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Ma attenzione: l’“efficacia prenotativa” vale solo per un determinato periodo di tempo, infatti l’articolo 2645 bis c.c. dispone che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Per poter essere trascritto il contratto preliminare dovrà avere la forma della scrittura privata con sottoscrizione autenticata o dell’atto pubblico.

LINK AD ALTRI APPROFONDIMENTI UTILI:

• L’acquirente può fare causa anche contro il committente-venditore nel caso di crollo o pericolo di crollo dell’immobile.
• Il mediatore immobiliare può essere tenuto ad informare una parte circa un’eventuale incapacità patrimoniale dell’altra?
• Perché può essere utile trascrivere un contratto preliminare avente ad oggetto l’impegno a concludere una futura compravendita di beni immobili?
• Quando sorge il diritto alla provvigione da parte del mediatore immobiliare?
• Quali sono le conseguenze, in tema di responsabilità, della condotta del notaio che non esegue le dovute visure ipotecarie prima di redigere un contratto di compravendita di un immobile?
• Ristrutturazione di un immobile: le responsabilità dell’appaltatore.

BIBLIOGRAFIA:

Balloriani M./De Rosa R./Mezzanotte S., Manuale breve Diritto civile, XIV ed., Giuffrè, 2019, Milano.
Torrente A./Schlesinger P., Manuale di diritto privato, XXI ed., Giuffrè, 2013, Milano.