Rechtstipps für den Immobilienkauf in Italien

Inhaltsverzeichnis:
1. Was sind die grundlegenden Merkmale des Kaufvertrag einer Immobilie nach italienischem Recht?
2. Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf im Ganzen (a corpo) und nach Maß (a misura)?
3. Welche Form sollte der Kaufvertrag haben?
4. Ist es ratsam, einen Vorvertrag zu unterzeichnen?
4.1.Was passiert, wenn sich die andere Partei weigert, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen?
4.2. Die Form des Vorvertrags

1. Was sind die grundlegenden Merkmale des Kaufvertrag einer Immobilie nach italienischem Recht?

Der Kaufvertrag ist eine Vertragsart, die in den Artikeln 1470 ff. des italienischen Zivilgesetzbuches geregelt ist.

Nach Artikel 1470 des Zivilgesetzbuches ist ein Kauf ein Vertrag der „die Übertragung des Eigentums“ an einer beweglichen Sache (z. B. einem Mobiltelefon) oder einer unbeweglichen Sache (z. B. einer Wohnung) oder eines anderen Rechts gegen die Zahlung des entsprechenden Preises zum Gegenstand hat.

Bei einem Kauf gibt es also zwei Parteien: den Verkäufer und den Käufer (oder Erwerber). Es ist immer notwendig, dass ein Geldbetrag als Gegenleistung für die Übertragung der Sache gezahlt wird. Wenn also etwas unentgeltlich übertragen wird (z. B. als Geschenk), kann dies nicht als Verkauf bezeichnet werden.

Wann wird man Eigentümer einer Sache? Gemäß Art. 1376 des Zivilgesetzbuches wird das Eigentum an der Sache schon durch die Zustimmung übertragen. Für die Wirksamkeit des Kaufs ist also die Vereinbarung zwischen den Parteien ausreichend, während die Lieferung der Sache ist nicht notwendig, und  kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

2. Was ist der Unterschied zwischen dem Verkauf im Ganzen (a corpo) und nach Maß (a misura)?

Immobilien können im Ganzen (Art. 1538 Zivilgesetzbuch) oder nach Maß (Art. 1537 Zivilgesetzbuch) verkauft werden.

Im ersten Fall (vendita a corpo) wird der Preis, welchen der Käufer an den Verkäufer für die Immobilie (z. B. ein Haus) zahlen wird, für die ganze Einheit und nicht nach deren Ausmaß bestimmt.

Beim Verkauf nach Maß hingegen wird der Preis für eine bestimmte Maßeinheit (z. B. 3.000 €/m²) festgelegt und mit der Fläche der Immobilie multipliziert: In diesem Fall wird eine Wohnung mit 100 m² also für 100.000 Euro verkauft.

3. Welche Form sollte der Kaufvertrag haben?

Gemäß Art. 1350, Nr. 1, des italienischen Zivilgesetzbuches muss der Kaufvertrag einer Immobilie schriftlich erfolgen. Darüber hinaus schreibt Art. 2643, Nr. 1, des Zivilgesetzbuches vor, dass der Kaufvertrag eingetragen (trascritto) werden muss.

Kurz gesagt ist die Eintragung (trascrizione) ein Mittel der Kundmachung für bestimmte Arten von Urkunden (einschließlich Kaufverträgen), die sich auf bestimmte Kategorien von Gütern (einschließlich Immobilien) beziehen.  Solche Urkunden werden in speziellen Registern eingetragen, um sie gegenüber Dritten den rechtlichen status dieser Gütern bekannt zu machen.

Damit der Vertrag eingetragen werden kann, muss er gemäß Artikel 2657 des Zivilgesetzbuches entweder in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer Privaturkunde mit beglaubigter Unterschrift vorliegen. In der Praxis wird fast immer die Form der öffentlichen Urkunde bevorzugt, d.h. ein Dokument, das von einem Notar (oder einem anderen dazu befugten Amtsträger) unter Einhaltung bestimmter gesetzlich vorgeschriebener Formalitäten erstellt wird. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es daher notwendig, einen Notar zu konsultieren.

Der Notar hat auch die wichtige Aufgabe, den Inhalt des Vertrages zu prüfen, damit der Verkauf in Übereinstimmung mit dem Gesetz erfolgt und die Rechte beider Parteien gewahrt bleiben.

Muss ich beim Abschluss des Kaufvertrags vor dem Notar persönlich anwesend sein? Nein. Es ist auch möglich, dass der Verkäufer oder der Käufer (oder beide) eine notariell beglaubigte Vollmacht (procura) ausstellen, die eine andere Person bevollmächtigt, sie vor dem Notar zu vertreten. Die Unterschrift der Vollmacht muss jedoch beglaubigt werden.

So kann beispielsweise eine alte Frau, die in einem Altersheim lebt, ihrem Sohn die Vollmacht erteilen, die ihr gehörende Immobilie zu verkaufen. Oder ein deutscher Staatsbürger, der in Deutschland lebt, kann einer Vertrauensperson in Italien die Vollmacht erteilen, in seinem Namen den Kaufvertrag für sein neues Ferienhaus zu unterzeichnen.

4. Ist es ratsam, einen Vorvertrag zu unterzeichnen?

Der Vorvertrag (contratto preliminare) ist ein Vertrag, mit dem sich die Parteien zum Abschluss eines endgültigen Kaufvertrages (mit effektivem Eigentumsübergang) zu einem späteren Zeitpunkt verpflichten und dessen wesentliche Bestandteile bereits feststellen.

Der vorläufige Kaufvertrag dient also dazu, beide Parteien zum Abschluss eines Immobilienkaufs zu „verpflichten“, wenn sie bereits eine Vereinbarung getroffen haben, aber aus verschiedenen Gründen den Vertrag noch nicht abschließen können. Somit können einige Klauseln eingebaut werden, die den effektiven Kauf an gewisse Bedingungen knüpfen, auf die der Kaufinteressent nur begrenzte Einflussmöglichkeit hat.

Die Abschließung eines Vorvertrags kann im Interesse des Käufers liegen, der das Haus, das er kaufen möchte, identifiziert hat und sich mit dem Verkäufer über den Preis geeinigt hat. Dies ist z.B. besonders relevant wenn er noch ein Darlehen bei seiner Bank aufnehmen muss, möchte aber nicht riskieren dass, während er auf die Antwort der Bank wartet, jemand anderes das Haus kauft oder der Verkäufer seine Meinung ändert.

In den meisten Fällen ist es daher ratsam, einen Vorvertrag abzuschließen.

Achtung: Der Inhalt des Vorvertrags muss bestimmten grundlegenden Anforderungen genügen, weshalb es besser ist, einen Anwalt mit der Ausarbeitung des Vertrags zu beauftragen.

4.1 Was passiert, wenn sich die andere Partei weigert, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen?

Einer der Vorteile des Vorvertrags ist die Bestimmung des Art. 2932 des Zivilgesetzbuchs. Dieser Artikel sieht vor, dass die interessierte Partei bei Gericht den Erlass eines Urteils beantragen kann, das die Wirkungen des nicht abgeschlossenen Vertrages erzeugt. Auf diese Weise wird ein Urteil erwirkt, das im Wesentlichen den endgültigen Vertrag ersetzt und somit den Abschluss des Kaufs ermöglicht.

In jedem Fall ist es auch möglich, Schadensersatz für die Nichterfüllung der anderen Partei zu verlangen.

4.2 Die Form des Vorvertrags

Welche Form muss der Vorvertrag haben? Die gleiche Form des endgültigen Vertrages. Der Vorvertrag muss daher beim Kauf der Immobilie schriftlich abgeschlossen werden.

Muss der Vorvertrag des Kaufvertrags eingetragen werden? Das ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber in Ermangelung einer Eintragung ist der Vorvertrag nur zwischen den Parteien wirksam.

Dies bedeutet dass, wenn der Verkäufer zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem Abschluss des endgültigen Vertrags die Immobilie auf eine andere Partei überträgt oder wenn die Immobilie Gegenstand anderer Handlungen oder Tatsachen ist, die die Interessen des künftigen Käufers beeinträchtigen (z.B. Beschlagnahme oder Pfändung), der Käufer den Verkäufer nur auf Schadensersatz verklagen kann. Der Käufer kann in diesem Fall keine Rechte gegenüber Dritten geltend machen, die z.B. die Immobilie erworben haben.

Die Eintragung des Vorvertrags hingegen verleiht ihm die so genannte „Vorwirkung“ (efficacia prenotativa), d.h. sie ermöglicht, dass die Wirkungen der künftigen Eintragung des endgültigen Vertrags rückwirkend auf den Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags eintreten. Auf diese Weise werden etwaige nachteilige Eintragungen, die nach der Abschrift des Vorvertrags erfolgen, „neutralisiert“.

Vorsicht: Diese „Vorwirkung“ gilt nur für einen bestimmten Zeitraum. Der Artikel 2645-bis des italienischen Zivilgesetzbuchs sieht vor, dass die Wirkungen der Eintragung des Vorvertrags erlöschen und als nie eingetreten gelten, wenn nicht innerhalb eines Jahres ab dem Tag, der von den Parteien für den Abschluss des endgültigen Vertrags vereinbart worden ist, und jedenfalls nicht innerhalb von drei Jahren ab der vorgenannten Eintragung, die Eintragung des endgültigen Vertrags erfolgt.

Um eingetragen werden zu können, muss der Vorvertrag in der Form einer öffentlichen Urkunde oder einer Privaturkunde mit beglaubigter Unterschrift vorliegen.